오늘의 주제: 연말정산을 마친 직장인이 집 한 채를 월세로 놓아 한 해 2천만원 이하의 월세를 받았을 때, 5월 종합소득세 신고를 해야 하는지 정리합니다.
오늘 노트의 독자는 회사에서 연말정산을 마친 직장인입니다. 이 독자는 본인 명의로 주택 두 채를 보유하고 있으며, 한 채에는 직접 살고 다른 한 채는 월세로 임대하고 있습니다. 한 해 동안 받은 월세 합계는 2천만원에 미치지 않습니다. 주변에서 "2천만원 이하는 분리과세라서 따로 챙길 것이 없다"는 말을 들었지만, 분리과세가 신고하지 않아도 된다는 뜻인지는 확인하지 못했습니다. 이 노트는 이 한 가지 질문에만 답합니다.
첫째 칸: 과세 대상인지는 주택 수로 먼저 갈립니다
주택임대소득이 과세되는지는 월세 금액보다 먼저 본인과 배우자가 함께 보유한 주택 수로 판단합니다. 부부 합산 1주택을 보유한 사람이 받는 월세는 원칙적으로 비과세입니다. 다만 기준시가 12억원을 넘는 주택이나 국외에 있는 주택은 1주택이어도 월세가 과세됩니다. 주택 수는 명의자 한 사람이 아니라 부부의 보유 주택을 합쳐 계산하므로, 배우자 명의 주택도 함께 확인해야 합니다.
부부 합산 2주택 이상이면 월세 수입은 금액과 관계없이 과세 대상이 됩니다. 전세보증금은 기준이 다릅니다. 보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상을 보유하고 보증금 합계가 3억원을 넘을 때 계산하며, 일정 요건의 소형주택은 이 주택 수 계산에서 빼는 특례가 있습니다. 이 특례에는 적용 기한이 정해져 있고 보증금 과세 기준도 세법 개정으로 바뀔 수 있으므로 신고하는 해에 다시 확인하는 것이 안전합니다. 오늘의 독자는 2주택을 보유하고 월세를 받고 있으므로 과세 대상에 해당합니다. 공동소유 주택이나 다가구주택의 주택 수 계산처럼 세부적인 기준은 국세청 세법 해설에서 주택임대소득 항목을 찾아 확인할 수 있습니다.
주택 수를 셀 때는 먼저 본인 명의와 배우자 명의 주택을 모두 적은 뒤, 각 주택을 직접 거주용과 임대용으로 나눕니다. 직접 사는 주택도 주택 수에 포함되므로, 오늘의 독자처럼 한 채에 살고 한 채를 임대해도 보유 주택은 두 채로 셉니다. 임대하는 주택만 세어 1주택으로 판단하면 비과세라고 잘못 결론 내리게 됩니다. 이 단계에서 과세 대상으로 확인되면 다음 칸의 금액 기준으로 넘어갑니다.
둘째 칸: 2천만원 이하는 신고 면제가 아니라 과세 방식 선택입니다
연간 주택임대 수입금액이 2천만원 이하이면 분리과세와 종합과세 중 하나를 고를 수 있을 뿐이며, 신고 의무는 그대로 남습니다. 2천만원 이하 주택임대소득은 2019년 귀속분부터 과세로 바뀌었습니다. 분리과세를 고르면 이 소득을 근로소득과 합치지 않고 14% 단일세율로 따로 계산합니다. 종합과세를 고르면 근로소득 등 다른 종합소득과 합쳐 누진세율이 적용됩니다.
오해는 "분리과세"라는 말에서 생깁니다. 예금 이자는 은행이 지급할 때 세금을 떼므로 분리과세 대상이면 납세자가 따로 할 일이 없습니다. 그러나 월세는 세입자가 세금을 떼고 주지 않으므로, 분리과세를 고르더라도 집주인이 직접 세액을 계산해 신고하고 납부해야 합니다. 수입금액은 경비를 빼기 전 한 해 임대료 합계로 판단하며, 월세를 놓은 주택이 여러 채라면 모두 합칩니다. 합계가 2천만원을 넘으면 선택의 여지 없이 종합과세로 신고하게 됩니다.
수입금액에 무엇을 넣는지도 확인해야 합니다. 월세는 실제 입금일이 아니라 계약에서 지급하기로 정한 날을 기준으로 그 해 수입에 넣습니다. 세입자에게 관리비를 함께 받는다면 관리비도 원칙적으로 수입금액에 포함되지만, 전기료나 수도료처럼 공공요금을 대신 받아 그대로 납부한 금액은 제외됩니다. 또한 주택 수는 부부 합산으로 세지만 2천만원 기준은 소득자 개인별로 판단합니다. 예를 들어 부부가 각자 명의 주택 한 채씩을 월세로 놓았다면 주택 수는 합산하되, 2천만원 초과 여부는 각자 받은 월세로 따로 확인합니다.
셋째 칸: 분리과세 세액은 정해진 순서로 계산됩니다
분리과세 세액은 수입금액에서 필요경비와 기본공제를 뺀 뒤 14%를 곱해 구하며, 기본공제는 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받을 수 있습니다. 필요경비는 실제 지출을 따지지 않고 정해진 비율로 빼는데, 임대주택으로 등록하지 않았다면 수입금액의 50%, 요건을 갖춰 등록했다면 60%입니다. 기본공제는 미등록 200만원, 등록 400만원입니다. 다만 주택임대소득을 뺀 나머지 종합소득금액이 2천만원을 넘으면 기본공제를 적용하지 않습니다.
계산 순서를 보여주기 위해 월세 100만원을 12개월 받아 수입금액이 1,200만원이고 임대주택으로 등록하지 않은 경우를 가정합니다. 아래 숫자는 가정에 따른 계산이며 실제 사례가 아닙니다.
- 필요경비 50%인 600만원을 빼면 남는 금액은 600만원입니다.
- 근로소득금액이 2천만원 이하라면 기본공제 200만원을 빼 과세표준이 400만원이 되고, 세액은 400만원의 14%인 56만원입니다.
- 근로소득금액이 2천만원을 넘는다면 기본공제가 없어 과세표준이 600만원이 되고, 세액은 84만원입니다.
- 두 경우 모두 지방소득세로 소득세의 10%가 더해집니다.
여기서 말하는 근로소득금액은 연봉이나 총급여가 아니라 총급여에서 근로소득공제를 뺀 금액입니다. 총급여가 어느 정도 되는 직장인은 근로소득금액이 2천만원을 넘는 경우가 많으므로, 회사에서 받은 근로소득 원천징수영수증으로 이 금액을 먼저 확인해야 합니다. 등록 임대주택은 요건에 따라 세액감면이 따로 적용될 수 있으므로 실제 세액은 이 예시와 다를 수 있습니다.
분리과세 세액을 구했다면 종합과세를 골랐을 때의 세액과 비교합니다. 종합과세에서는 임대소득금액이 근로소득금액에 더해지므로, 독자의 근로소득에 이미 적용되고 있는 세율 구간이 판단의 출발점이 됩니다. 그 한계세율이 14%보다 높다면 분리과세 쪽 세액이 작을 가능성이 크고, 낮다면 종합과세가 유리할 수 있습니다. 다만 종합과세에서는 필요경비를 장부나 정해진 경비율로 따로 계산하므로, 같은 수입금액으로 두 방식을 모두 계산해 결과를 나란히 놓고 고르는 것이 정확합니다.
넷째 칸: 연말정산과 별개로 5월에 직접 신고합니다
회사 연말정산은 근로소득만 정산하므로, 월세 소득은 다음 해 5월 1일부터 31일까지 본인이 따로 종합소득세로 신고해야 합니다. 분리과세를 고르더라도 신고는 종합소득세 신고 기간에 함께 이루어집니다. 신고서에는 연말정산을 마친 근로소득도 함께 적게 되며, 분리과세 주택임대소득은 별도 항목으로 적습니다. 기한 안에 신고하지 않으면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙을 수 있습니다. 기한을 넘겼더라도 기한후신고를 하면 가산세 일부가 줄어들 수 있으므로, 사실을 안 시점에 바로 신고하는 것이 부담을 줄이는 방법입니다.
주택임대업도 세무서 사업자등록 대상입니다. 지방자치단체에 하는 임대사업자 등록과 세무서에 하는 사업자등록은 서로 다른 절차이므로, 앞의 등록만으로 뒤의 등록이 끝난 것으로 볼 수 없습니다. 등록하지 않으면 가산세가 부과될 수 있으므로 주소지 관할 세무서에 확인하는 것이 좋습니다. 주택임대소득 과세가 어떻게 바뀌어 왔고 정책 효과가 어떻게 분석되었는지는 한국조세재정연구원의 연구 자료에서 살펴볼 수 있습니다. 다만 연구 자료는 정책을 분석한 것이므로, 실제 신고 기준은 신고하는 해의 법령과 과세당국 안내로 확인해야 합니다.
준비 순서는 다음과 같습니다. 먼저 근로소득 원천징수영수증을 받고, 임대차계약서와 월세 입금 내역으로 한 해 수입금액을 정리합니다. 이어 세무서 사업자등록과 임대주택 등록 여부를 확인해 필요경비율과 기본공제를 정합니다. 마지막으로 고른 과세 방식에 따라 신고서를 작성하고, 소득세와 함께 지방소득세 신고·납부까지 마쳤는지 확인합니다.
메모: 확인할 것
신고 전에 아래 항목을 차례로 확인하면 신고 대상 여부와 과세 방식 선택이 정리됩니다. 이 노트는 일반 정보를 정리한 것이며, 개인별 세액은 소득 구성과 감면 요건에 따라 달라집니다. 특정 금융상품이나 부동산 거래를 권유하는 내용은 담지 않았습니다.
- 본인과 배우자 명의 주택을 합친 보유 주택 수를 확인하고, 직접 사는 주택도 포함했는지 확인합니다.
- 1주택이라면 그 주택의 기준시가가 12억원을 넘는지와 국외 주택인지를 확인합니다.
- 한 해 동안 받기로 정한 월세 합계가 2천만원 이하인지 초과인지 소득자 개인별로 확인합니다.
- 받은 관리비 중 공공요금을 대신 받아 납부한 금액을 수입금액에서 뺐는지 확인합니다.
- 근로소득 원천징수영수증에서 총급여가 아닌 근로소득금액을 확인합니다.
- 임대주택 등록 여부에 따라 필요경비율 50%와 60% 중 어느 쪽이 적용되는지 확인합니다.
- 보증금이 있는 주택이 있다면 간주임대료 계산 대상인지와 소형주택 특례의 적용 기한을 확인합니다.
- 세무서 사업자등록을 했는지 확인합니다.
- 분리과세와 종합과세 세액을 각각 계산해 비교한 뒤 5월 31일까지 신고합니다.